A pergunta mais comum que síndicos fazem na primeira reunião conosco é: "Precisa de extintor em todos os andares?" A resposta é sim — mas o tipo certo, no local certo, com dimensionamento correto, é o que separa um condomínio realmente protegido de um que apenas passa na vistoria.

Este guia reúne o que você precisa saber para tomar decisões corretas: o que a legislação vigente exige, qual extintor usar em cada área e o que o Corpo de Bombeiros verifica na vistoria anual.

Base legal: NBR 12693:2023, IT 21 e PPCI

Instrução Técnica 21 — Corpo de Bombeiros SP

A IT 21 — Sistemas de Proteção por Extintores de Incêndio é o documento operacional do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. Ela define: número mínimo de extintores por área, distância máxima de deslocamento até um extintor (15 metros para riscos leves, 10 metros para riscos moderados), tipos de agente exigidos por classe de risco e requisitos de sinalização e suporte. A IT 21 é a referência usada pelos fiscais nas vistorias para emissão do AVCB.

NBR 12693:2023 — Sistemas de proteção por extintores

A NBR 12693:2023 (revisão da edição de 2010) detalha o dimensionamento, o posicionamento e a sinalização dos extintores. A versão 2023 trouxe atualizações importantes, incluindo referências a veículos elétricos e a novos agentes extintores. Em caso de divergência entre a IT 21 e a NBR 12693, a IT 21 prevalece para imóveis no Estado de SP.

O Projeto PPCI e o AVCB

O Plano de Prevenção e Proteção Contra Incêndio (PPCI) é o documento técnico que especifica o tipo, a quantidade e a localização de todos os extintores do condomínio, aprovado previamente pelo Corpo de Bombeiros. Qualquer alteração de layout ou reforma que mude a área ou o risco de um ambiente deve ser avaliada por responsável técnico com CREA — pode exigir revisão do projeto aprovado. Para emitir ou renovar o AVCB, o condomínio precisa comprovar conformidade com o PPCI aprovado.

Extintor por área do condomínio — recomendações técnicas

Hall de entrada e corredores internos

Tipo recomendado: PQS ABC (Pó Químico Seco). Risco leve, com possibilidade de incêndio em materiais sólidos (Classe A — móveis, tapetes, decoração) e elétricos (Classe C — tomadas, interruptores, fiação). O PQS ABC (base de fosfato monoamônico NH₄H₂PO₄) é polivalente e cobre essas classes. Capacidade mínima usual: 4 kg. Distância máxima entre extintores em risco leve: 15 metros (IT 21, item 6.3.1).

Escadas e rotas de fuga

Tipo recomendado: PQS ABC. As escadas são a principal rota de abandono e precisam de proteção mesmo sem risco específico concentrado. A IT 21 exige extintores nos acessos de cada pavimento. Em edificações com mais de 10 andares no Estado de SP, cada pavimento deve ter extintor no patamar da escada de emergência, conforme projeto PPCI aprovado.

Garagem e estacionamento coberto

Tipo recomendado: PQS ABC como base, CO₂ complementar em pontos específicos. A garagem concentra o maior risco do condomínio: combustível líquido (Classe B — gasolina, etanol, diesel), risco elétrico (Classe C — fiação, painéis, carregadores de EV) e materiais sólidos (Classe A — pneus, interior do veículo).

O PQS ABC cobre as três classes, mas deixa resíduo branco (fosfato monoamônico) que é corrosivo para pintura e eletrônicos. Nos pontos de carregamento de veículos elétricos, recomenda-se complementar com CO₂. Garagens classificadas como risco moderado pela IT 21 exigem distância máxima de 10 metros entre extintores (item 6.3.2) e capacidade mínima de 2-A:20-B:C. Veja a análise detalhada no artigo sobre extintor de garagem: PQS ou CO₂?

Casa de máquinas dos elevadores

Tipo recomendado: CO₂ (dióxido de carbono). Risco predominantemente elétrico (Classe C): motores de tração, painéis de controle, variadores de frequência, fiação de alta corrente. O CO₂ é o único agente que combate incêndio elétrico sem risco de choque e sem deixar resíduo que danifique os equipamentos. A temperatura de saída do CO₂ é de –78,5°C (sublimação), o que também resfria os componentes. Extintor de água é terminantemente proibido nesse ambiente — risco de choque elétrico fatal para o operador.

Salão de festas e área de lazer

Tipo recomendado: PQS ABC. Risco leve a moderado com predominância de Classe A (mobiliário, decoração, cortinas) e eventual Classe C (equipamentos de som, iluminação). Capacidade mínima usual: 4 a 6 kg, dependendo da área em m². Salões com cozinha integrada exigem avaliação específica do risco.

Central de GLP

Tipo recomendado: PQS BC ou CO₂. A central de GLP envolve exclusivamente risco Classe B (gás liquefeito de petróleo — C₃H₈ e C₄H₁₀). O PQS BC (bicarbonato de sódio) é mais específico para esse risco. O CO₂ também é adequado. Extintor de água é inadequado para esse ambiente — não combate Classe B e pode espalhar o material inflamável em caso de vazamento com formação de poça.

Gerador e subestação elétrica

Tipo recomendado: CO₂ como principal. Risco elétrico puro (Classe C). Em geradores a diesel, o risco misto (B+C) pode justificar PQS ABC como complemento no entorno externo. A subestação em si exige exclusivamente CO₂ — nunca água.

Bicicletário com e-bikes e patinetes elétricos

Tipo recomendado: espuma AFFF ou CO₂. Bateriais de lítio em e-bikes e patinetes elétricos representam risco específico de thermal runaway — um processo de combustão interna autossustentada que o PQS convencional não interrompe eficazmente. Veja o artigo sobre extintores para bateria de lítio para o dimensionamento específico.

Dimensionamento: quantos extintores por área

O dimensionamento é calculado com base na área protegida por extintor e na classe de risco do ambiente (NBR 12693:2023 e IT 21):

Classe de risco Exemplos de ambientes Área máx. por extintor Dist. máx. de deslocamento
Leve Hall, corredores, escritórios 250 m² 15 m
Moderado Garagem, salão de festas 150 m² 10 m
Alto Central de GLP, depósitos 100 m² 10 m

Esses valores são referenciais com base na IT 21. O dimensionamento definitivo deve constar do projeto PPCI aprovado, assinado por responsável técnico com CREA. Qualquer reforma ou alteração de layout pode exigir revisão do projeto aprovado.

Periodicidade de manutenção obrigatória — NBR 12962:2016

N1 — Inspeção visual mensal

Pode ser realizada pelo zelador ou síndico treinado, sem ferramentas especiais. Verifica 12 itens visuais definidos na NBR 12962:2016 (item 5.1): posição do manômetro, integridade do lacre, presença do pino, condições do cilindro, legibilidade da etiqueta, acesso desobstruído e outros. Deve ser documentada em planilha com data e assinatura. Veja o checklist completo dos 12 itens.

N2 — Manutenção anual

Obrigatoriamente executada por empresa credenciada pelo INMETRO para o tipo específico de extintor (credenciamento verificável no portal inmetro.gov.br). Inclui recarga completa do agente, inspeção interna do cilindro, substituição de peças, repressurização, teste de estanqueidade (item 5.2.5 da NBR 12962), selagem e emissão de laudo técnico assinado por RT com CREA e ART.

N3 — Teste hidrostático quinquenal

A cada 5 anos, o cilindro passa por teste estrutural em laboratório: pressurizado a 1,5× a PMT (Pressão Máxima de Trabalho) para verificar fadiga, microtrincas e corrosão interna. Cilindros reprovados são descartados e devem ser substituídos. O processo completo está no artigo sobre teste hidrostático de extintores.

Documentação exigida na vistoria do Corpo de Bombeiros

Para emissão ou renovação do AVCB, o síndico deve apresentar:

Checklist rápido pré-vistoria

Para o checklist detalhado dos 12 itens de inspeção mensal, veja o artigo sobre o checklist de extintores para síndicos. Para contratar a empresa correta, veja os 7 critérios técnicos para escolher bem. E para entender como estruturar o contrato anual de manutenção, consulte o guia sobre manutenção de extintores em condomínios.